حق مشاوره های نجومی در جیب بنگاهداران شمال شهر - مجله سلنا

به گزارش، گرانی مسکن درآمد هنگفتی نصیب بنگاهداران کرده است. این موضوع را ابوالفضل ابوترابی، کننده مجلس گفته و توضیح داده است که جهش قیمت ملک باعث شده که حق کمیسیون بنگاهداران سر به فلک بگذارد. جالب است که بدانید ادعای این کننده مجلس چندان بیراه نیست و حق کمیسیون املاک شمال شهر تهران گاهی تا 200 میلیون تومان هم می رسد. با این وجود، حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران این موضوع را آنچنان قبول ندارد و می گوید بنگاه های املاکی در تهران به اندازه ای زیاد شده اند که به ازای هر 195 ملک مسکونی یک بنگاه وجود دارد و حالا با رکود مسکن گاهی بنگاهداران در یک فصل تنها یک معامله خرید و فروش داشته اند. او توضیح می دهد در حال حاضر درآمد اصلی بنگاهداران مربوط به قرارداد های اجاره است.

تصور می شود بعد از رشد قیمت مسکن درآمد دفتر مشاوران املاک سر به فلک گذاشته شده، اما نگاهی به آمار تعداد دفاتر املاک این ادعا را رد می کند.

طبق آمار سال 94 حدود 120 هزار دفتر مشاور املاک دارای پروانه کسب در ایران وجود دارد که بیش از 9 درصد از این تعداد یعنی معادل 11 هزار دفتر در تهران فعالیت می کنند. البته مشاوران املاک تهران به مجوزدار ها خلاصه نمی شود و در مجموع یعنی مشاوران املاک مجوزدار و بدون مجوز ها به چیزی حدود 32 هزار واحد می رسند. این روز ها کسی که درخواست جواز به اتحادیه بدهد، خیلی راحت و بدون توجه به نیاز منطقه و خیابان با درخواست او موافقت می شود.

عقبایی با بیان این که تعداد دفاتر مشاور املاک در ایران و به خصوص تهران چند برابر نیاز واقعی است، ادامه می دهد: این روز ها کسی که درخواست جواز به اتحادیه بدهد، خیلی راحت و بدون توجه به نیاز منطقه و خیابان با درخواست او موافقت می شود؛ به طوری که در برخی از خیابان های تهران همچون پروین یا بلوار فردوس شاهد هستیم که دیوار به دیوار بنگاه املاک وجود دارد.

به گفته او میزان نیاز بازار به دفاتر مشاوران املاک در هر منطقه متناسب با تراکم جمعیت و ساختمان و والبته وسعت آن متفاوت است و نمی توان یک نسخه واحد برای تمامی مناطق کشید.

بیشترین دفاترمشاوراملاک در کدام مناطق قرار دارند؟ در حال حاضر بیشترین دفتر مشاور املاک مربوط به منطقه 5 تهران است که بیشترین حجم معاملات در آن انجام می شود و البته وسعت بالایی هم دارد. بر اساس آمار اعلامی حدود 1200 دفتر در این منطقه فعال به کار هستند. بعد از آن بیشترین تعداد بنگاه ها مربوط به منطقه یک تهران (با احتساب لواسانات) با حدود 900 بنگاه است. در منطقه 10 هم حدود 800 دفتر، در منطقه 3 حدود 400 دفتر، در منطقه 22 حدود 200 دفتر و در منطقه 4 حدود 120 واحد مجوزدار در حال فعالیت هستند.

اگر اقدام به خرید و فروش کنید و ارزش ملک کمتر از 500 میلیون تومان باشد، باید نیم درصد کارمزد به اضافه 9 درصد مالیات بر ارزش افزوده را که به رقم کمیسیون تعلق می گیرد، به مشاور املاک پرداخت کنید؛ در صورتی که اگر مبلغ معامله بیش از 500 میلیون تومان بود باید بابت 500 میلیون اول نیم درصد و برای مبلغ مازاد 0.25 درصد به اضافه 9 درصد مالیات بر ارزش افزوده را پرداخت کنید .

در شرایط فعلی، نرخ کمیسیون دفاتر املاک شهر تهران تا 500 میلیون تومان نیم درصد و بالاتر از 500 میلیون تومان یک چهارم درصد است. مطابق این فرمول اگر خانه ای به مبلغ 500 میلیون تومان فروخته شود باید هریک از طرفین معامله دومیلیون و 725 هزار تومان پرداخت کنند که دومیلیون و 500 هزار تومان آن بابت کمیسیون و 225 هزار تومان بابت مالیات بر ارزش افزوده است.

اگر به عنوان مثال ارزش ملک مورد معامله 700 میلیون تومان باشد، متعاملین باید برای 500 میلیون تومان، نیم درصد و برای 200 میلیون تومان دیگر 25 صدم درصد به اضافه 9 درصد مالیات بر ارزش افزوده که به کل رقم کمیسیون تعلق می گیرد پرداخت کنند. یعنی حق الزحمه ای که هر یک از طرفین برای یک معامله 700 میلیون تومانی به صورت مجزا باید به دفتر املاک پرداخت کنند 4 میلیون و 87 هزار و 500 تومان است . ، اما بسیاری از دفاتر مشاوران املاک معمولا از بی اطلاعی مردم سوءاستفاده کرده و آن ها را مجبور می کنند که یک درصد بهای معامله را بدون در نظر دریافت رقم آن به عنوان حق کمیسیون پرداخت کنند.

اما تخلفات بنگاهدار های پایتخت به همین جا ختم نمی شود. گزارش های میدانی نشان می دهد که در برخی دفاتر املاک تهران که عمدتا در مناطق لاکچری نشین تهران هم فعالیت می کنند از هر یک از طرفین یک درصد کمیسیون دریافت می شود. این همان چیزی است که اتحادیه مشاوران املاک به دنبال تصویب آن است تا در سراسر کشور اجرا شود. بررسی داده های سامانه املاک و مستغلات کشور این است که 25 ملک در 14 محله شهر تهران شامل زعفرانیه، بلوار ایوانک، کوی فراز، الهیه، باغ فردوس، امامزاده قاسم، حصار بوعلی، ولنجک، فرمانیه، جماران، الهیه، دزاشیب، سعادت آباد و امانیه با قیمت هر مترمربع بین 50 تا 98 میلیون تومان معامله شده است. اگر فرض را بر این بگذاریم که یک خانه 200 متری با قیمت هر متر مربع 98 میلیون در شمال تهران معامله شود، حق کمیسیون بنگاه چیزی حدود 196 میلیون تومان می شود.

آمار ها نشان می دهد که از مجموع چهار هزار و 790 فقره معاملات مسکن که طی تیرماه سال جاری در تهران اجرا شده است، تعداد 2062 فقره یعنی معادل 43 درصد کل معاملات با قیمتی بیش از یک میلیارد تومان معامله شده اند. با احتساب هزینه یک درصدی حق کمیسیونی که برخی مشاوران می گیرند می توان ادعا کرد که این روز ها حداقل حق کمیسیونی که باید برای یک ملک 100 متری به ارزش یک میلیارد تومان پرداخت کنید، 10 میلیون تومان است. بر اساس آن چه از داده های معاملات مسکن تهران منتشر شده، متوسط قیمت هر متر مربع زیربنای مسکونی پایتخت در تیرماه سال جاری 13 میلیون و 351 هزار تومان بوده است. همچنین بالاترین میانگین قیمت هر متر زیربنای مسکونی تیر سال جاری مربوط به مناطق یک با 29.8 میلیون تومان، منطقه سه با 23.7 میلیون تومان و منطقه دو با 21.3 میلیون تومان است. در واقع اگر خواهان خرید یک خانه 100 متری در منطقه یک تهران باشید، دست کم باید 3 میلیارد تومان برای خرید خانه هزینه کنید و حق کمیسیون این خانه میلیاردی ممکن است حدود 30 میلیون تومان خرج روی دست شما می گذارد.

سرشماری سال 1395 نشان می دهد که 30.7 درصد خانوار ها اجاره نشین بوده اند. بیشترین درصد خانوار های اجاره نشین به ترتیب در استان های تهران با 43.5 درصد، البرز با 41 درصد، قم 39.3 درصد، کرمانشاه 35.2 درصد و خراسان رضوی با 34.2 درصد تعلق داشته است. کمترین تعداد اجاره نشین ها نیز در استان های اردبیل با 19.4 درصد، گلستان 21.1 درصد، خراسان جنوبی و آذربایجان شرقی هر کدام 21.4 درصد و چهارمحال و بختیاری با 21.8 درصد ساکن بوده اند.

در آبان 1390 از تعداد 21 میلیون و 49 هزار و 934 خانوار 26.6 درصد خانوار ها اجاره نشین بوده اند. مقایسه بین دو سرشماری سال های 90 با 95 نشان می دهد که خانوار های اجاره نشین از 26.7 درصد در کل کشور در سال 1390 به 30.7 درصد در سال 1395 افزایش یافته است و آن گونه که فعالان بازار می گویند در 3 سال بعد از سرشماری که با جهش کم سابقه قیمت مسکن روبرو شدیم، چیزی حدود 2 میلیون خانوار دیگر به تعداد مستاجران افزوده شده است. رشد اجاره نشینی حالا موجب شده که بیشترین درآمد دفاتر مشاور املاک از محل قرارداد های اجاره باشد.

آن گونه که فعالان بازار می گویند نرخ کمیسیون اجاره یک چهارم اجاره ماهیانه است. فرض کنیم برای یک آپارتمان 50 میلیون تومان پول پیش و 700 هزار تومان اجاره مشخص شده است. ابتدا باید ودیعه و اجاره به اجاره ماهیانه تبدیل شود. در این فرمول هر 10 میلیون تومان ودیعه معادل 300 هزار تومان است . بر این اساس مبلغ اجاره ماهیانه خانه ای با ودیعه 50 میلیون تومان (5*300هزار تومان) و اجاره ماهیانه 700 هزار تومان برابر با 2 میلیون و 200 هزار تومان می شود که موجر و مستاجر باید معادل یک چهارم آن به علاوه 9 درصد مالیات بر ارزش افزوده بپردازند که سهم هرکدام 599 هزار و 500 تومان می شود . ، اما حالا که قیمت اجاره در تهران سر به فلک گذاشته، بسیاری از مردم سعی می کنند که بین دو طرف قولنامه را بنویسند و کمتر سراغ مشاوران املاک بروند.

برخی دیگر قید ثبت معامله شان در سامانه املاک و مستغلات را می زنند تا شاید حق کمیسیون کمتری را پرداخت کنند.

گرجی یکی از مشاوران املاک جنوب غرب تهران است که در این باره به شهروند می گوید: اما این روز ها پرداخت کمیسیون اجاره هم برای خیلی ها زیاد است. به همین دلیل ناچاریم که قولنامه های اجاره ای را در سامانه املاک و مستغلات ثبت نکنیم و هزینه پایین تری را فقط بابت پیدا کردن مشتری و تنظیم یک قولنامه کاغذی با امضای چند شاهد از مشتری ها دریافت کنیم.

منبع:شهروند